2007年11月的存档
这段时间开始对楼市感兴趣，对香港和深圳的楼市进行了一番研究。真的是不比不知道，一比吓一跳啊!
首先看一个数据，2006年，香港的人均GDP为38127美元，深圳的人均GDP有8619美元，为香港的22.6%。
2006年，香港人均收入为 2.5万美元，约17万人民币，深圳的居民人均收入为2.2万元，为香港的12.9%.
2007年7月。深圳楼市均价为 1.5万/平米,香港楼市均价为约4.5万/平米,深圳楼价市香港的33%.
2007年深圳住宅的平均出租价格为40/平米 香港住宅的平均出租价格为约160/平米，深圳租金是香港的25%.
可以看到，深圳人的收入是香港人的1/8,但房价却是香港的1/3,中间有两倍多的悬殊。
从租金回报来看，深圳是香港的75%.
另外，人民币贷款利率远高于香港会增加国内的购买成本。
当然仅看这些统计数据可能未免如实例有说服力：
笔者刚刚比较过深圳龙华一楼盘和香港屯门一楼盘，都是新开的楼盘，龙华是价格1.7万/平米,120平，香港是价格2.7万/平米,70平，总价格都是约200万RMB,
香港的楼盘由于按揭利率只有4.3%,国内利率有7%左右，导致7成按揭30年月供相差约2000元, (国内9000多按揭，香港7000不到的按揭费)
同时，国内楼盘租金只能达到3000元，香港楼盘租金至少可以达到 6000元.
所以，从投资来看，如果我是香港人，我绝对不会投资深圳楼市，而会选择投资香港楼市(香港本地人还可以做到9.5成按揭)，说香港人会到深圳买房的论调只是一派谎言，最多欺骗自己而已. 即使有少数的不计投资回报选择深圳自住的香港人，我想他基本宁愿在香港屯门买2.7万/平米的新房，而不会选择到深圳关外买1.7万/平米的新房，毕竟，国内的首付会更多(国内只能做3成首付，而香港人在香港可以做0.5成首付)，月供的压力会更大,而便利却是无法和香港市内相比的。
所以，无论如何，深圳楼市较香港是严重高估，高估多少呢？理性的价位是多少呢？那可能只能让时间来给出答案了。
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2007年11月30日 星期五
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前段时间一直在研究香港的楼市。做为大陆人，国内高启的房价和股价使得值得投资的东西越来越少，研究港股和香港楼市似乎是不得以。不过，通过研究和学习，收获还是不少。
香港的股市就不说了，虽然目前仍然还是相对看好香港股市，但热钱的快进快出导致股市大幅动荡。但楼市是相对平稳的投资市场。所不同的是，由于有租金的稳定回报，楼市投资显得更加稳健。
当前几个因素刺激香港楼市在一段时间处在上升通道：
1)香港经济在回归后持续向好，但楼价却在金融风暴后在03年见低稳步回升；
2)港币和美元挂钩导致的港币持续贬值，会使得香港人关注投资保值；
3)随着大陆的通货膨胀，香港物价实际也处在通货膨胀中，通货膨胀会成楼价的助推器。
4)港股直通车，使得投资香港吸引了大陆人的眼球，北水南下，不单是到股市，也会到楼市。
5)香港的投资移民会吸引大量富起来的大陆人，毕竟，我认为香港的制度至少比大陆先进20年。
经过一段时间的研究和现场勘查，看好了香港一套房子，因为代理的美联公司承诺可以拿到95%的贷款，所以怦然心动，可是在正式办理时，银行方面最后只能给到7成的按揭。最后，由于首期投入过大，暂时放弃了目前的机会，不过，我会持续关注香港楼市，继续等待新的机会。
通过真刀真枪的接触，感觉香港楼市管理非常成熟，楼价的透明度很高，而且香港楼价相对理性，租金回报和7成月供间基本能达到1:1的比例，远高于国内很多地方2:1的比例，选择国内和香港的楼市投资，我肯定会选择香港，而不是选择畸形的国内楼市，无论国内的楼市曾经给多少炒家带来丰厚的利润。
2007年11月27日 星期二
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阿里巴巴的香港新股发行官方新股中签率已经在香港交易所登出来了。通过分析阿里巴巴的中签率，可以得出不同投资额的收益情况。现分析如下：
1）基本数据：
发行价：13.5 港元
上市时间：2007-11-6
首日涨幅：160%
融资倍数：9倍
2)中签率的变化：
必中一手的中签率：5% (因为每20手才能保证中一签，所以必中一手的中签率就是5%)，本金数量：1.35万
必中2手的中签率:1.25%,，本金数量：10.8万
必中3手的中签率:0.5%，本金数量：40.5万
必中5手的中签率:0.35%，本金数量：94.5万
必中25手的中签率:0.35%，本金数量：405万
对于中签率来说，可以看出，当花的资金越多，中签的数量在增加，同时，中签率却在下降。
由于上市首日阿里巴巴上涨160%,可以计算分别的收益：
必中一手的收益：1.08万
必中2手的收益: 2.16万
必中3手的收益: 3.24万
必中5手的收益:5.4万
必中25手的收益:27万
但是，对于9倍融资来说，融资的利息还是很大的成本。以7%利率计算，可以分别得出利率成本：
必中一手的利息：209
必中2手的利息: 1677
必中3手的利息: 6291
必中5手的利息:1.4万
必中25手的利息:6.2万
最后，我们可以算出净利润：
必中一手的成本：1.35万，必中一手的净利润：1.06万，必中一手的利润率：78%
必中2手的成本: 10.8万，必中2手的净利润：2.0万，必中2手的利润率：18.45%
必中3手的成本: 40.5万，必中3手的净利润：2.6万，必中3手的利润率：6.45%
必中5手的成本:94.5万，必中5手的净利润：3.9万，必中5手的利润率：4.16％
必中25手的成本:405万，必中25手的净利润：20.7万，必中25手的利润率：5.11%
可以看到,9天的资金冻结，换来的是至少4.16%的利润率，阿里巴巴真的算的上是一次资本的盛宴啊!
2007年11月20日 星期二
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最近给兜兜拍的照片似乎见少了,兜兜100天的时候没有拍什么照片,昨天花了点时间补了些照片.比较和前几周的照片明显发现兜兜似乎变瘦了.看来最近饮食有些问题了.或者跟开始添加辅食有点关系么?
更多最新照片在http://i.lovedoudou.com/gallery2/main.php/v/doudou/150day/
2007年11月11日 星期日
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记得去年刚入市的时候,几个同事笑谈5000点目标点位,似乎觉得5000点是不得了的点位.没想到,不到一年的时间,A股已经到了6000点.但四周看看,似乎满仓的人还不少.
6000点的A股到底有多热?泡沫有多少?
看看证券交易所提供的统计数据:
上海交易所 :
|
|
|
| 2007-11-2 |
| |
|
| 上 市 公 司： |
856 |
家 |
|
| 上 市 证 券： |
1122 |
只 |
|
| 上 市 股 票： |
900 |
只 |
|
| 总 股 本： |
12127 |
亿 |
|
| 总 流通股本： |
3168 |
亿 |
|
| 总 市 值： |
218347 |
亿 |
|
| 总 流通市值： |
59167 |
亿 |
深圳交易所:
市场总貌 2007-11-02
| 上市公司（家） |
647 |
| 上市证券（只） |
848 |
| 总 市 值（亿元） |
52,429.53 |
| 流通市值（亿元） |
26,404.98 |
| 平均市盈率（倍） |
66.33 |
| 成交金额（亿元） |
502.95 |
可以看到总流通市值已经有59167+26404=85571亿元.
看看现在老百姓的储蓄吧,总金额是约18万亿.可算出A股流通市值是储蓄额的 47%左右.这个水平已经和美国相当.对于中国这个保障体系不健全的国家,对中国这个国民对理财之道知之甚少的国家来说,对中国这个储蓄观念极强的国家,这么高的比率代表什么我想就不言而寓了.
2007年11月03日 星期六
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